產業地產市場投資價值分析

壹

利益鏈條獨特

產業地產價值鏈

產業地產價值鏈橫跨一、二、三級市場，直接導致戰線長、跨度大。產業地產的核心在于以產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發和運營。這種經營模式結合我國新型城鎮化建設的總體思路，很好地將“地產、產業、城市”三者進行了有機結合，進而形成三者相互促進的商業模式，并且成為產業新城建設的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨一、二、三級市場，包括產業規劃、城市規劃、土地一級開發、二級開發和后期城市運營服務。這種大跨度的開發模式，直接決定了產業地產開發周期更長、專業跨度更大，也就直接導致產業地產的門檻更高的現實。

產業地產盈利模式

從盈利模式來看，表現出“前期投入大、中期回報豐、后期收入穩”的特點。產業地產項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。然而，這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎上形成的。加之前期策劃、土地整理、基礎設施建設等周期長，資金壓力巨大。

產業地產開發運營

圍繞“土地”資源，借助產業地產開發運營，“企業、政府、產業”形成了密切的利益共同體。在開發運營過程中，一方面，政府“有形手”所發揮出的巨大作用：出臺政策，立法支持;稅費減免，創業資金支持;統一規劃，統一領導;簡化行政手續，提供“一站式”服務等。另一方面，產業研究、產業規劃、產業導入、產業服務貫穿整個項目運營，產業的構筑成為激發新城活力的核心要務。所以，圍繞政府、產業的合作能力成為企業開發產業地產項目的重要課題。

貳

盈利空間可觀

目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業地產，并成立了專門的市場研發部門。開發商中包括萬達、復地、富力等大開發商在內，均已涉足產業園區運營領域。房地產企業看中產業地產，主要受高盈利性和低投入的驅使。產業地產的周轉率和收益率都要遠遠高于住宅，所以容易吸引開發商。從歷年產業地產開發上市企業披露年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業地產的收益率不到5%，而產業地產則可以達到8%。另外，住宅地產的暴利已經過去了，而產業地產的暴利時代則剛剛來臨。

叁

升值潛力廣闊

隨著中國城市化進程的發展，城市中心區用地愈發緊張，辦公樓租金日漸昂貴，與此同時，城郊地區基礎設施建設逐步改善，為產業地產的發展提供基礎的平臺。

產業地產項目通常布局在城市發展主脈絡在線，以城市發展規劃的近郊地區優質土地為目標，同時面對較少的競爭者，項目開發可以以較低的成本進行，同時，可獲得政府包括水供應、污水處理、電力及公共交通等多種形式的支持。當產業園得到充分開發并投入運營，而城市發展亦延伸至城郊地區，運營商便可以享受因市中心區擴張帶來的升值。

肆

促進城市升級

在滿足企業希望以較低成本在城市中心區以外建立優質辦公空間需求的同時，產業地產將從事相似行業或處于同一產業鏈的公司集聚，達致產業園區內信息互動和資源共享的效果。

產業地產運營商往往擁有比住宅和商業開發商更廣泛的資源整合能力，以及深度的產業認知和運營經驗，充分挖掘城市和資源的政策優勢，進行整體的開發和立體推廣，聚集產業客戶，創造就業機會，從而形成產業集聚效應，轉化為核心競爭力，以此促進區域的產業優化升級和城市價值的提升，從而對當地經濟繁榮做出貢獻。

中國產業地產發展趨勢分析

新型城鎮化、產業升級等各種因素疊加，近年來各路人馬紛紛進軍產業地產，但目前各類產業園區集中開發建設，產業地產迎來新一輪發展的同時，也將面臨激烈競爭。如何選擇產業方向和區域，將成為產業地產開發是否成功的關鍵。

壹

產業選擇趨勢

經濟升級轉型期戰略性新興行業受重視，生產性服務業提升空間大。目前國內園區數量多且同質化嚴重，招商競爭壓力大。另外經濟放緩及產能過剩，加工制造業受沖擊，知識密集、技術密集等產業發展有待提升，因此需要準確定位產業地產主導方向和產業鏈環節。

從產業地產涉及的環節來看，需要從產業鏈、優勢產業的產業集聚角度出發，選擇附加值高的高端產業鏈。受勞動人口紅利的消散、環境成本、人民幣升值壓力等疊加影響，我國制造業優勢正在減弱，工業4.0時代制造業生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內經濟升級轉型迫在眉睫。

從主導產業發展方向來看，受政策支持地區的優勢及新興主導產業，再根據不同城市、不同區域自身產業發展的特色，打造跟當地主導產業相契合的產業地產。其中7大戰略性新興行業是未來重點發展對象，應瞄準行業發展潛力大的行業。

貳

區域選擇趨勢

產業地產需求受產業升級、轉移、自貿區等要素激發，區域產業地產發展將出現結構化差異。產業轉移作為直接推力，不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求;另外，自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

東部仍然占領政策扶持高地，走在產業升級發展的前端：未來發展重點在戰略性新興行業和交運、金融、信息等生產性服務業，加快進入工業4.0時代。占據產業結構的高地，代表東部地區產業地產的核心—產業將會有更大的容量空間。各城市將抓住自身的行業和基地優勢，進行差別化競爭。

對于東部的核心城市，如北京、上海，未來發展將更側重研發、金融等高端服務性行業，對應的產業地產形態是科技園區、總部基地等。無錫確立物聯網產業的主導地位，嘉興則形成以光伏產業為主導的產業模式，針對這些產業定位明確、優勢明顯的城市，產業地產的發展空間也較大，可依據當地產業優勢和規劃政策擇機進入。

中西部及大城市周邊小城鎮承接東部產業轉移:長江經濟帶助推中部和川渝地區產業承接能力，工業仍主要以傳統制造業為主，主要產業地產需求是工業園區、物流園、高科技園。隨著長江經濟帶上升為國家戰略，基建、港口將催生大量的產業地產投資機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。目前東部地區拿地成本高，未來國家發力中部地區經濟崛起，產業引入更有勢頭。

周邊縣市產業地產迎來新的受益期

京津冀協同發展上升為國家戰略，產業轉移是其中關鍵一環，預計未來化工、水泥等高制造業和服裝批發、倉儲物流等低端服務業將是產業轉移的重點，周邊縣市也將滋生新的產業地產需求。北京新機場的建立、濱海新區等都有利于環北京周邊的廊坊(如固安、大廠、永清)、保定的發展，地緣優勢明顯。

上海新一輪城市規劃中，首次劃入周邊縣市考慮，更注重與周邊縣市融合。長三角園區共建已成為常態，涉及工業、新能源、服務業等領域，未來上海等核心城市工業用地成本將不斷走高，擠出實體產業，蘇北、皖江等上海周邊城鎮將成為產業轉移的熱點區域。